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    2015年以转型创新突围

    作者:黎文江 来源:《南方房地产》2015年1-2期 时间:2015-07-30

    导读

    经历了2014年戏剧性的变与应变,2015年房地产将进入转型创新阶段。

    对宏观走势的判断是:调控不会紧,房贷不会收,供应不会少,需求不会减,房价不会降。

    养老地产和文化旅游地产将有突出表现。

    难点突围:地王项目、豪宅、商铺、公寓这四类物业的销售,在2015年会面对较大困难。


      “楼市连万家”,市民的财富增长,离不开房地产。房价升或降,对每个市民的钱袋子有息息相关的影响。经历了2014年戏剧性的变与应变,2015年房地产将进入转型创新阶段。
      对行业而言,要抛弃轻松赚钱的投机心态,确立开拓进取的积极心态。中央基本上确立适应未来宏观经济中高速发展的态势,即“新常态”。预计到2020年,中国GDP将达80万亿元,平均每年增长7%,尽管增速有所下降,仍然是全球增长最快的国家。也就是说前进档位调低了,但整体仍然是中高速阶段。一方面建设速度会放缓;另一方面地价、人力、建设成本不断上涨,房地产的暴利阶段已经结束。在整体大环境从人治走向法治,从行政调控走向市场调节的形势下,房地产从业者心态要主动改变。抛弃轻松赚钱的投机心态,以开拓进取的积极心态看前景。
      2013年12月25日中央农村工作会议就提出城镇化“3个1亿人”的问题,指出“要积极稳妥扎实推进城镇化,到2020年,要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇,约1亿人口的城镇棚区和城中村改造,约1亿人口在中西部地区的城镇化,推动新型城镇化要与农业现代化相辅相成”。预计2015年房地产的机遇仍然很多。
      我们对宏观走势的判断是:调控不会紧,房贷不会收,供应不会少,需求不会减,房价不会降。“调控不会紧”,是指调控最严厉的阶段已经过去。“房贷不会收”,预计2015年宏观经济的主流是抵御通缩,生产者指数和CPI下降厉害,消费拉动较难,央行继续“降准、降息”的可能性很大,以加快货币流动性。


      “降准”的意思就是不会收紧房贷。“供应不会少”,库存量比较多,是一个显而易见的事,导致消化困难 。
      “需求不会减”,是指刚性需求长期存在。2014年被压制的楼市需求,在2015年会得到释放。央行推出“认贷不认房”政策,之前六成首付,现在首付三成就可以了,将会新增很多买二套房的改善型客户。首次置业者房贷利率也会下降,都是利好。从2008—2009年和2012—2013年一手房成交量的大、小年历史记录来看, 成交小年后会有大年,2015年一手房成交量将比2014年上升。“房价不会降”,由于土地、劳动力、建材等成本不断上涨,会推动房价上升,2015年一手房价格会上涨。
      养老地产和文化旅游地产将有突出表现。人口红利应该包括两方面:一方面指年轻人需求的增长,另一方面是指越来越多的老年人需求的增长。养老地产刚开始发展,还有很大的潜力可挖。十八大报告提出,要使“文化产业成为国民经济支柱性产业”,开发文化旅游地产,将提升经济发展动力和房地产市场竞争力。
      难点突围:从目前情况看,地王项目、豪宅、商铺、公寓这四类物业的销售,在2015年会面对较大困难。地王项目由于地价成本高企,如果高价卖,跟周边房价相差太大的话,买家承受能力有限,如果参照周边楼盘价格卖,土地成本占房价要到60%—70%,基本上没有利润空间,甚至要亏本,两者应选择一个合适的平衡点。豪宅项目库存量较大,2014年难卖,2015年也很难卖。期待限购政策调整,或开发商主动调整价格。商业地产主要受电商冲击,尤其是零售街铺受到冲击很大。建议开发商统一出租,统一经营,带动散客商铺,探索跟电商线上线下合作。公寓项目是限购限贷环境下产生的一种投资方向,现在政策优势逐渐消失,建议不要再大量供应公寓了,以消化库存为主,朝着可分割产权的公寓式酒店类型发展。
      (作者系合富辉煌〈中国〉首席市场分析师)

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