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    课程重点丨如何破解土增税实务难题 这堂培训课为您支招

    作者: 来源: 时间:2020-07-28

      在“房住不炒”和财政赤字率提升背景下,土地增值税作为税收收入的重要组成部分,将在稳定财政收支平衡发挥关键作用。作为计算复杂且极具地方特色的税种,土地增值税深入改革在即,将对企业的税务处理和财务核算提出更高要求。如何设计科学、合理、合法的土地增值税清算方案,是每一家房企都要面对的专业问题。
      继疫情期间税收优惠实操关键点线上培训之后,7月23日,广东万博体育竞彩足球在广州举办土地增值税清算实务关键问题及应对策略研修班,邀请资深财税专家程龙贵老师详细梳理土地增值税清算过程的关键节点和潜在风险,融合真实案例,为学员提供关键账务处理技巧以及纳税筹划指导,进一步助力房地产行业全面复工复产。

    △ 程龙贵讲师

      此次培训吸引了恒大地产、中海地产、星河地产、中梁地产、祥利集团、富港集团、东建集团、隆生集团、肇庆百花园、清远恒福、中山宇宏、金茂置业、首开置业、兰城地产、元邦地产、合富辉煌等企业上百位财税人员参加。讲师程龙贵围绕土地增值税清算实务,讲述了基础要素、收入类事项和成本类事项的关键问题,并通过清算实务和综合案例讲述实操过程中需要企业人员重点关注的环节。

    △ 研修班现场



    一、清算基础要素关键问题

     
      课程开始,程老师为学员分析疫情后土地增值税清算形势,解读广东省税务机关土地增值税清算规定,并分享长期工作实践中得出的土地增值税清算心得,指出清算过程必须重视的6个实操关键问题。 

     清算心得及实操关键问题



    二、收入类事项关键问题

     
      《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2016年第70号)规定:营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。同时,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,可采取“预收款-应预缴增值税税款”方式计算土地增值税预征计征依据。 

     预征土地增值计算案例

     

      除了土地增值税预征问题,如何避免房地产转让价格偏低产生的税务风险也是企业关注的要点,为此,程老师结合有代表性的区域税收政策文件,给予了详细分析。 


     管理价格明显偏低关键要素及例外情形
     
       关于地下人防车位收入和费用问题,程老师结合广东省最新税收政策规定进行解读:
    1.建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的,其成本、费用予以扣除;
    2.有偿转让且能办理权属转移登记手续的,应计算收入,并准予扣除成本、费用;
    3.不能办理权属转移登记手续的,不计算收入,不予扣除相应成本、费用。 

     广东省最新税收政策规定(关于地下人防设施建筑车位)

     


    三、成本类事项关键问题

     

      土地成本作为房企费用支出的巨大组成部分,一直是企业财税人员的主要关注对象。如何确定可扣除的土地价款、销项税金以及期间费用,程老师结合多地税收政策与案例计算,为企业财税人员提供了有益指导。



     针对土地成本广州地方政策规定及相关实操问题

      面对存量土地越来越少的情况,企业逐渐将目光瞄准旧改市场。拆迁补偿,则是旧改项目中无法绕开的难题,准确鉴别拆迁成本,有助于借力扣除项目及税收优惠合理降低税负,提升企业资金管理运用水平。


     拆迁成本鉴别方法 



    四、清算实务及综合案例

     
      面对土地增值税二次清算,如何准确把握清算过程,减低清算风险,程老师作出有关解答:



    土地增值税清算八步曲
    1.事前内部模拟清算;
    2.组建清算小组;
    3.核实基础数据;
    4.设计不同清算方案;
    5.聘请提供鉴证的事务所,鉴证后清算方案;
      6.提交税务关清算方案;
      7.应对税务机关清算调整意见;
      8.获得清算结论。


     土地增值税二次清算

     

      培训最后,学员们踊跃提出疑问,程老师一一给予详细解答。不少学员表示,此次培训紧贴业务实际,精准把握关键环节,讲师分享的经验和方法令他们收获丰富。在土地增值税清算环境趋严的形势下,过深入剖析清算实务中的风险,有助于提升企业人员的财税筹划能力并找到应对方法。



     研修班现场

      未来,广东万博体育竞彩足球将针对房企在实际经营活动中遇到的痛点难点,持续开展系列培训课程,帮助房企相关从业人员提升专业水平,精解决实际难题。
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